こんにちは、はまゆう不動産です。
昨日、ついに関東も梅雨入りですね。うっとうしい季節です。お店には傘やレインブーツや大き目のタオル等、雨関連の品が並んでいました。本屋さんでしたけれど・・・
さて、この季節いつも思うのは、契約不適合責任で多い雨漏りについてです。取引させて頂いたお客様から、「雨漏りがする」といったお声を多くいただく季節です。どういう事か詳しくお話しさせて頂きます。
契約不適合責任とは？
「契約不適合責任」とは、売主が相手側に引き渡した物が、「契約内容に適合していない」と判断された場合、いわゆる債務不履行になった場合、売主は相手に対して責任を負わなくてはいけないという「責任」が発生するという制度です。なんだか難しいですね。
例えば、中古戸建を売り渡しました。売主様が住んでいいた時は、雨漏りはありませんでしたので、契約書にも「雨漏りはなし」として契約を締結しました。そして買主様がお引越しされた後、台風が来て雨漏りが発生！！契約書には「雨漏りがない」という条件で契約を締結しているので売主様は買主様より請求があった場合、雨漏り箇所を補修してあげる必要が発生します。
請求できる期間は？
とはいえ、売主様も引き渡しをした後ずっと何かあった場合に対応し出来るはずもなく、一定の期間を設けます。あくまでもこれは一般論ですが、引き渡しから３ヶ月以内とすることがポピュラーです。因みに宅建業者が売主だった場合は、２年以上の期間を保証する必要が生じます。消費者保護の観点からでしょうか、買主様は安心ですよね。そしてそして、新築住宅の場合は主要構造部の保証については１０年以上とさらに長期の保証が付きます。※クロスのひび割れ等軽微なものは除く。
必ず保証しないといけませんか？
個人間売買の場合、売主様と買主様の合意があれば「契約不適合責任免責」という方法があります。これは、上記の雨漏りの様な事があっても買主様は自分で対応します！という契約になります。ただし、通常より買主様にリスクが生じる為、多くの場合売買価格を安く設定する事になります。また、こういった不動産売却時の契約不適合責任が発生した場合、対応します！という保険商品もあるので、そちらに入るという方法もあります。
ただし、条件がございまして保険加入の前に保険会社から建物診断を受ける必要があります。その時に、外壁・屋根の状態や、基礎の歪み等色々な箇所の診断を受けそれに合格してやっと加入ができます。私の経験上、比較的新しい物件は対応できますが、築後１５年程経過しますと、メンテナンスを行っていない場合、保険加入が出来ないケースをよく体験致します・・・
そのあたりは、もう物件によって何か一番良いかケースバイケースになりますので、その状況に応じて一番良いご提案を差し上げる様に致しております。
以上です。湘南エリア特に茅ヶ崎の海側は海も近いので、塩害の影響も鑑みる必要がございます。不動産売却をご検討の方はまずはお気軽ご相談ください。
