こんにちは、はまゆう不動産です。
突然ですが、黒岩知事４選に向けて出馬するようですね。２０２３年４月９日開票の知事選ですが、どうなるのでしょうか。私の妻は県の職員として平塚市で勤務させて頂いているのですが、リーダーが変わると組織が、がらっと変わるそうなので、混乱を避けつつ革新を期待したいなと思います。
さて、先日手掛けさせて頂いた、住宅ローン購入のオーバーローンについてお話させて頂きます。
住宅ローン契約として一般的なのは、物件価格を借り入れするフルローンではないでしょうか。
【モデルケース１】
物件価格３，５００万円 諸経費３００万円（手付金等）合計３，８００万円
上記の場合、３００万円は自己資金でお支払い頂き、物件価格３，５００万円をローンで支払うというパターンです。
一方オーバーローンは物件価格以上のローンを組む事を指します。
上記のモデルケースですと、３，８００万円を借り入れする方法です。
また、同じオーバーローンでも、不動産の買い替えの場合、残債部分を借り増すイメージになります。
【モデルケース２】
残債７００万円 新規購入物件３，５００万円 諸経費３００万円 合計４５００万円
この場合、手持ち資金で諸経費３００万円を支払います。そして、４，２００万円の融資を受けて、現在所有されている不動産の残債７００万円を抹消します。
メリットは
① 手持ち資金がなくとも購入する事ができる
② 住宅ローン減税でローン還付を受けられる
デメリットは
① 住宅ローンの適用金利が、フルローンに比べると上昇する事があります。
フルローンの場合で適用金利０．４７５％ オーバーローンの場合０．６％金融機関によって異なりますが、これ位の差がある印象です。
② 物件価格より借り入れ金額が大きくなるので、将来物件を売却した場合残債が残る可能性があります。
ただ、茅ヶ崎市や平塚市は住宅地価が上昇していますから、売却時期を見極める事によって購入時より高い金額で売却できた！なんてお客様もいらっしゃいます。
私の親世代の頃は、景気が良かった事もありますが、住宅価格の３割は自己資金を用意する必要がありました。それに比べ現在は非常に借り入れをしやすい環境にあります。
尚、注意頂きたいのは、オーバーローンの諸経費は住宅購入に関わる資金になり、車の購入資金を含めるという事はＮＧですから、何の項目は含められるのか借り入れを行う金融機関に事前に確認が必要です。
まとめますと
・メリットは、手持ち資金がなくても購入する事が出来る
・オーバーローンの場合、適用金利が上昇する場合が多い
・将来売却した場合、売却価格が残債を下回る可能性がある
空前の低金利の時代ですから、気に入った物件があり資金計画の見通しがつく場合は前向きに住み替えを検討してみてはいかがでしょうか。
当社では、売却価格の算定から、購入資金のシュミレーションを承っておりますのでお住み替えをご検討の際は、是非お気軽にご相談ください。
