こんにちは、はまゆう不動産です。
資産運用の一環として、サラリーマン大家さんになるにはとご相談を頂く事があります。
私が初めて不動産業界に入った企業が、ワンルームマンションを分譲するグループ会社だったので、業界の内情を身をもって体験していました。
老後の年金代わりに寝かしておくだけで、資産が形成されますという営業トークで電話営業していましたが、実際には長期のローンを組んで購入するので将来的にどうなるかは分からないというのが実情です。
投資効率から言いますと、新築のワンルームマンションは２，０００万円～３，０００万円位の価格です。一方、東京都内のワンルームマンションの賃料が仮に月額８０，０００円としますと年収入９６０，０００円となり、表面利回り３％～４％です。
そこから、ローンの支払い、管理費・修繕積立金、管理手数料、所得税 等の経費を引くと恐らく利益を出すのはかなり難しいのではと思います。
そして一番のリスクである空室が発生すると、あっという間にマイナス収支に転じますから恐ろしいですね。
結論としては、新築のワンルームマンション投資はお勧めしかねます。どうしてもという場合は、都内の中古のワンルームマンションをご検討頂いています。
中古物件の場合、価格は半分位におさえる事ができますが、賃料はそこまで下落しません。できれば、表面利回り１０％以上で回る物件が、都内の駅徒歩１０分以内で見つかると良いかもしれません。
ただ、いくら優良物件でも空室リスクは回避できないので、資金的な余裕はお持ちください。
あと、融資ですが不動産事業用の融資の場合、金利２％～３％台の実行金利が多い様に思います。物件的に難しい案件の場合は、５％位での金利が金融機関から提示される事もあります。投資効率から言って、５％の融資だと危険度が高い物件の可能性が高い為慎重に物件を判断する必要が生じます。
金融機関によって判断が違ったり、特異な種類・エリアがありますのでご不明点がございましたら、ご相談ください。提携の金融機関をご紹介致します。
投資をお考えでいらっしゃいましたが、事業計画書を複数パターン作成し空室が発生した際も慌てないようなシュミレーションをしておく事が大切だと考えております。
長年、湘南エリアで賃貸管理業に従事しておりましたのでアパート経営や大家業でご不明点ございましたら、お気軽にご相談ください。
